[tintuc]
[/tintuc]
Một vấn đề không còn mới mẻ nhưng vẫn thường xuyên có người kêu cứu khi mua phải dự án ma, dự án không ra được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở. Câu chuyện thường gặp ở những người lần đầu mua bất động sản hoặc vì thấy quá rẻ mà bỏ qua những yếu tố rủi ro. Vấn đề pháp lý thường nằm ở những chủ đầu tư không tên tuổi, chưa có thương hiệu trên thị trường. Tất nhiên vẫn có những chủ đầu tư lớn dính vấn đề pháp lý dự án không sạch nhưng họ thường giải quyết được vấn đề này trong quá trình triển khai xây dựng.
Vậy nên để thẩm định 1 dự án bất động sản hình thành trong tương lai được xem là sạch và có thể an tâm đầu tư, có 6 loại hồ sơ pháp lý cần phải xem khi mua nhà đất.
Thứ 1: Giấy phép kinh doanh của chủ đầu tư dự án
Chủ đầu tư cần phải có ngành nghề đăng ký kinh doanh bất động sản, để đảm bảo chủ đầu tư có đủ cơ sở pháp lý để thực hiện xây dựng và kinh doanh dự án bất động sản. Người mua có thể yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép kinh doanh hoặc tra cứu thông tin doanh nghiệp tại các website cung cấp thông tin đăng ký của doanh nghiệp.
Thứ 2: Giấy chứng nhận quyền sử đất hoặc quyết định giao đất cho chủ đầu tư
Đây là giấy tờ hết sức quan trọng đảm bảo pháp lý sau này của dự án bất động sản.
✅ Khi dự án có đủ giấy chứng nhận nghĩa là dự án đã giải phóng xong mặt bằng và đất xây dự án là “đất sạch” không có tranh chấp pháp lý về sau. Hơn thế nữa, sổ đỏ sẽ chứng minh dự án chủ đầu tư đang bán không bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng.
✅ Đối với quyết định giao đất có nghĩa là dự án đã được cấp có thẩm quyền thuận chủ trương giao đất làm dự án nên người mua hoàn toàn có thể yên tâm về tính pháp lý.
✅ Tuy nhiên việc được giao đất và và khả năng hoàn công dự án không liên quan. Nhà nước hoàn toàn có khả năng thu hồi quyết định giao đất dự án nếu chủ đầu tư chậm thi công hoặc không có khả năng tài chính thực hiện.
Thứ 3: Giấy phép xây dựng của dự án
Đảm bảo dự án đã được cấp phép xây dựng và xây dựng đúng giấy phép được cấp. Hiện tại, có rất nhiều chủ đầu tư dự án chưa được cấp phép xây dựng nhưng vẫn ngang nhiên tiến hành thi công xây dựng (gọi nôm na là xây dựng không phép), nếu cơ quan quản lý phát hiện được sẽ tiến hành đình chỉ thi công, xử phạt, làm trễ tiến độ dự án.
✅ Có những dự án bị đình chỉ thi công lên đến 2-3 năm. Rủi ro của khách hàng sẽ cực kỳ cao nếu mua trúng các dự án căn hộ chưa có giấy phép xây dựng. Do đó, hãy yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy phép xây dựng dự án trước khi đặt bút ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư.
Thứ 4: Hồ sơ xác định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, tiền thuế liên quan đến đất
Nếu chủ đầu tư không đóng khoản này cho nhà nước thì dự án sẽ không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Nhiều khu căn hộ, khu dân cư sau khi người mua nhận nhà, nhận đất hoàn công nhà 2-3 năm sau vẫn chưa nhận được "sổ hồng" là do chủ đầu tư đang dính ở giai đoạn này.
✅ Những chủ đầu tư nhỏ, yếu vốn thường không trình được giấy tờ này vì đây là khoản tiền rất lớn. Cách họ thường làm là cứ mở bán rồi lấy tiền huy động từ người mua rồi đóng tiền cho nhà nước sau.
Thứ 5: Quyết định chấp thuận đầu tư của UBND hoặc TTg Chính phủ
Cụ thể, đối với dự án có quy mô dưới 500 căn hộ sẽ do UBND quận, huyện có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án từ 500 căn hộ đến 2500 căn hộ, dự án KĐT dưới 100 ha sẽ do UBND, TP trực thuộc TƯ có văn bản chấp thuận đầu tư, đối với dự án trên 2500 căn hộ hoặc Khu đô thị quy mô trên 100 ha thì phải có ý kiến của Thủ tướng chính phủ về việc chấp thuận chủ trương đầu tư.
LƯU Ý
Văn bản chấp thuận đầu tư khác với văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án. Văn bản công nhận chủ đầu tư của dự án chỉ là văn bản pháp lý ban đầu để nhà đầu tư tiến hành các thủ tục pháp lý tiếp theo để thực hiện dự án.
✅ Trước khi quyết định mua, khách hàng nên liên hệ với các cơ quan trên để xác nhận những thông tin chủ đầu tư cung cấp đúng hay không, trong quá trình thực hiện dự án chủ đầu tư đã làm đúng quy trình hay chưa, đã xin gửi thông báo về vấn đề huy động vốn hay chưa.
✅ Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, đơn vị này vừa cho ra mắt ứng dụng trực tuyến trên điện thoại tên: SXD 247.
Ứng dụng này sẽ cập nhật dữ liệu về các dự án , người dùng chỉ mất vài giây để tra cứu đầy đủ thông tin dự án nhà ở thương mại trên địa bàn như tên chủ đầu tư, quy mô đầu tư, diện tích dự án, pháp lý dự án, tiến độ dự án và hình ảnh thực tế.
Điện thoại IOS tải theo link này:
https://apps.apple.com/vn/app/sxd247/id1474578771
Thứ 6: Bản duyệt quy hoạch 1/500
Ngoài 5 loại văn bản kể trên, người mua cần yêu cầu xem bản duyệt quy hoạch 1/500 của dự án. Quy hoạch 1/500 là cơ sở để được cấp phép xây dựng (sau này cho dự án) và lập dự án đầu tư xây dựng. Tuy nhiên, có các ngoại lệ sau đây trong trường hợp dự án đầu tư do một chủ đầu tư tổ chức thực hiện:
✅ Dự án đất nền, khu dân cư có quy mô nhỏ hơn 5ha thì không bắt buộc phải lập quy hoạch chi tiết 1/500 nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt, đảm bảo đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
✅ Dự án có quy mô trên 2ha (đối với căn hộ thương mại, nhà ở chung cư) phải tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 trên cơ sở quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt.
✅ Đối với công trình đơn lẻ: không cần lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 nhưng phải đảm bảo bản vẽ tổng mặt bằng, phương án kiến trúc công trình, giải pháp về hạ tầng kỹ thuật trong nội dung thiết kế cơ sở phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 đã được phê duyệt, đảm bảo sự đấu nối hạ tầng kỹ thuật và phù hợp về không gian kiến trúc với khu vực xung quanh.
LƯU Ý II
Bên cạnh hồ sơ pháp lý người mua cần xem kỹ HĐ mua bán, đặc biệt phải chú ý đến các nội dung sau đây:
✅ Đồng tiền thanh toán phải là VNĐ, để đảm bảo tuân thủ quy định của ngân hàng nhà nước.
✅ Tiến độ thanh toán phải gắn với tiến độ hoàn thành từng phần xây dựng. Cho đến trước khi nhận bàn giao nhà, chỉ thanh toán tối đa 70% giá trị hợp đồng. Nên giữ lại 5-10% giá trị hợp đồng cho đến lúc nhận bàn giao nốt Sổ hồng.
✅ Người ký hợp đồng phải là người đại diện có thẩm quyền, tức là phải là người đại diện theo pháp luật của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư phải có Giấy ủy quyền hợp pháp. Tuân thủ điều này để tránh hợp đồng bị vô hiệu.
✅ Ngoài ra, năng lực tài chính của chủ đầu tư cũng là 1 yếu tố mà người mua cần xem xét kỹ. Người mua có thể đánh giá thông qua năng lực vốn hóa trên thị trường chứng khoán (giá của cổ phiếu), uy tín của doanh nghiệp trên thương trường thể hiện qua các dự án mà chủ đầu tư này đã từng xây dựng.
✅ Ngoại trừ trường hợp mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không nhất thiết phải có giấy chứng nhận sử dụng đất, giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (thường gọi là sổ hồng) thì đối với trường hợp mua nhà riêng lẻ hoặc mua của các chủ thể khác yêu cầu phải có giấy chứng nhận và hợp đồng mua bán phải ký qua văn phòng công chứng thì mới có giá trị pháp lý. Còn hợp đồng mua bán trực tiếp với chủ đầu tư không nhất thiết phải qua công chứng mà chỉ cần có đóng dấu của chủ đầu tư.
✅ Đối với các dự án mua bán với chủ đầu tư, tức là những dự án nhà ở hình thành trong tương lai thì thời điểm ký hợp đồng phải là lúc dự án phải được xây dựng xong phần móng.
Hiện tại, gần như các dự án căn hộ chung cư đều mở bán khi chưa hoàn thành xong phần móng, chủ đầu tư lách luật bằng việc ký với khách hàng hợp đồng đặt cọc (hợp đồng góp vốn). Đây cũng là một rủi ro dành cho khách hàng mua căn hộ chung cư. Nhưng vì giá bán ở giai đoạn góp vốn thường có giá ưu đãi hơn sau khi căn hộ đã hoàn thành móng. Cho nên, để cân nhắc góp vốn, người mua cần tìm hiểu thêm về uy tín và năng lực tài chính của Chủ đầu tư.
Trên đây là một số lưu ý về pháp lý dự án khi mua căn hộ chung cư, đất nền dự án hình thành trong tương lai. Chúc anh chị là người mua tỉnh táo – Nghiên cứu kỹ tất cả các giấy tờ pháp lý trước khi quyết định xuống tiền mua bất động sản.