Post Top Ad

header ads

7 Bước trở thành nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp

Chia Sẻ
Để thực sự trở thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp, hạn chế được thua lỗ, nhà đầu tư cần có kiến thức cơ bản về lĩnh vực tài chính và kiến thức pháp lý về bất động sản, cũng như kinh nghiệm đủ lâu trong thị trường. Trong nội dung dưới đây, chuyên trang Tìm Nhà Đẹp chia sẻ 7 bí quyết để trở thành một nhà đầu tư chuyên nghiệp, cách đọc vị tất cả các dự án để tối đa hóa lợi nhuận trong một thương vụ bất động sản.


1. KHÔNG MUA THEO PHONG TRÀO VÀ TÂM LÝ ĐÁM ĐÔNG

Đây là lỗi phổ biến của những nhà đầu tư mới tham gia thị trường. Họ thường có xu hướng mua theo sự rủ rê của bạn bè, hoặc do sự hiếu kỳ khi nhìn thấy nhiều người đổ xô đến một dự án nào đó. Hãy là người chủ động đánh giá dự án. Đối với một dự án bất động sản tiềm năng, cần hội tụ đủ 6 YẾU TỐ  sau đây:
Mua bất động sản theo tâm lý đám đông

1. Uy tín chủ đầu tư thế nào.
2. Pháp lý dự án đã được phê duyệt thông qua chưa.
3. Dự án có thể KHAI THÁC SỬ DỤNG HIỆU QUẢ sau khi bàn giao không? Khả năng lấp đầy của dự án trong bao lâu (đánh giá thông qua mật độ dân cư)
4. Tiến độ bàn giao có đảm bảo?
5. Gía so với thị trường khác cùng phân khúc thế nào.
6. Dự án hội tụ những Yếu tố nào để kích cầu tăng giá trong tương lai.

Nếu các chỉ số trên đều yếu thì cần phải dừng lại và giải phóng suất đầu tư càng nhanh càng tốt vì đây là nguyên nhân lớn nhất dẫn đến chôn vốn vào bất động sản.

2. KHÔNG ĐẦU TƯ VÀO CHU KỲ CUỐI CỦA TĂNG TRƯỞNG NGẮN HẠN

Đây tiếp tục là một lỗi cơ bản nhưng khá phổ biến của các nhà đầu tư non kinh nghiệm. Tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội có mặt ở hầu khắp thị trường tài chính và thị trường hàng hóa.
Nếu là nhà đầu tư, hãy nói không với "MUA CHÊNH LỆCH". Vì lúc này giá chênh lệch là giá đỉnh của chu kỳ tăng trưởng ngắn hạn.

Do vậy, dự án đã bán ra nhưng nhà đầu tư không mua được giá gốc thì dù bạn có thích dự án đó đến đâu chăng nữa cũng không nên quyết mua bằng được TRỪ KHI MUA Ở hoặc bạn đang có kế hoạch khai thác công năng của dự án này.



3. KHÔNG XEM XÉT MỤC ĐÍCH SỬ DỤNG CỦA BẤT ĐỘNG SẢN

Khi đầu tư, hãy lên mục tiêu cụ thể cho bất động sản đó. Ví dụ:
1. Mua để ở?
2. Để cho thuê;
3. Mua để Sử dụng toàn phần hay một phần.
4. Mua làm của để dành hay chờ cơ hội tăng giá, vân vân…
Tất cả đều có cách chọn phân khúc sản phẩm và thị trường khác nhau.
Mục tiêu khi chọn bất động sản là hướng đến đối tượng sử dụng cuối cùng. Giá trị gia tăng của bất động sản phụ thuộc vào yếu tố này rất lớn. Do đó, nếu chưa tính kế hoạch SỬ DỤNG của bất động sản thì đừng vội gom hàng.
Tùy vào mục tiêu để ưu tiên yếu tố nào cần đến trước và yếu tố nào chưa cần thiết để tối ưu giá cả. Vì 1 bất động sản nếu có đủ các tiêu chí, giá sẽ luôn cao hơn những bất động sản chỉ đáp ứng 1 vài tiêu chí.

Để nhận biết GIÁ TRỊ SỬ DỤNG của 1 bất động sản cần xét các yếu tố sau:
1. Bất động sản này ai mua: người đầu tư hay người ở.
2. Giao thông, liên kết vùng không thuận tiện không?
3. Tiện ích nội khu và ngoại khu thế nào.
4. Dự án nằm trong khu dân cư hiện hữu hay cách biệt..v.v.

4. DÙNG QUÁ NHIỀU ĐÒN BẨY TÀI CHÍNH 

Sai lầm kinh điển này đã từng xảy ra khiến nhiều nhà đầu tư bất động sản vỡ nợ vào cuối năm 2007. 

Vay ngân hàng để đầu tư bất động sản nhằm kiếm lợi nhuận chênh lệch giữa kênh tiền gửi và Bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư bị áp lực trả lãi rất lớn nếu như thu nhập của người mua không đảm bảo. Vì trường hợp bất động sản thanh khoản kém hơn lãi suất tiền gửi trong khi khả năng tài chính không cho phép nhà đầu tư tiếp tục theo đuổi thương vụ, kết quả là phải bán tháo bất động sản với giá thấp để cắt lỗ. Đây là trường hợp gặp nhiều ở những người tư duy đầu cơ lướt sóng ngắn hạn và vốn ít. Bởi vậy phương án là chỉ nên vay tối đa 50% giá trị bất động sản và khả năng tài chính đảm bảo trả lãi trong trường hợp chưa bán ra được sản phẩm. 

5. ĐÓN SÓNG BẤT ĐỘNG SẢN QUÁ SỚM

Sai lầm này biểu hiện qua việc nhà đầu tư xác định sai tiềm năng bất động sản của một khu vực và dốc cả núi tiền để đón một cơn sóng chẳng biết bao giờ xuất hiện. 
Lướt sóng bất động sản

Mua bất động sản không có giá trị sử dụng hoặc tiềm năng phát triển khu vực quá chậm sẽ chôn vùi dòng vốn của bạn. Để tránh sai lầm này, nhà đầu tư ngoài kiểm tra thông tin quy hoạch, cần phải thực địa, khảo sát bản chất của đô thị là: 
1. Cơ sở hạ tầng. 
2. Tiện ích. 
3. Mật độ dân cư. 
4. Bất động sản này ai mua. 
Chỉ khi hội tụ được 4 yếu tố này giá trị bất động sản mới được đảm bảo.

6. KHÔNG MUA BẤT ĐỘNG SẢN GIÁ TRỊ LỚN HƠN TIỀM LỰC TÀI CHÍNH

Những trường hợp liều lĩnh này thường xuất hiện phổ biến với đối tượng đầu cơ bất động sản. Nguồn vốn đầu tư không đủ, quỹ dự phòng quá ít, không thể thanh toán kịp tiến độ trong khi mãi lực thị trường còn thấp dẫn đến áp lực phải bán rẻ, hoặc thanh lý hợp đồng sớm.

7. KHÔNG BỎ TẤT CẢ TRỨNG VÀO 1 GIỎ

Đây là sai lầm được khuyến cáo cần phải tránh ở hầu như tất cả các kênh đầu tư, không riêng gì bất động sản. Một khi đã dồn tất cả tài sản vào một hạng mục tức là đã hạn chế tính thanh khoản và tập trung rủi ro về một mối. Do đó, cách đầu tư bất động sản khôn ngoan là phải chia nhỏ danh mục đầu tư như: 

Đa dạng hóa tài sản ở nhiều loại hình bất động sản ( nghỉ dưỡng, thương mại, Công nghiệp, cho thuê, vân vân) 
Đa dạng Phân khúc Giá bất động sản (bđs giá rẻ, trung cấp, cao cấp) 
Đa dạng Khu vực, vị trí khác nhau. 

Ví dụ, nếu chỉ đầu tư tài sản vào một loại hình mặt bằng, nhà cho thuê giá trị cao thì người đầu tư trong thời gian từ đầu năm 2020 đến nay thanh khoản rất kém do ảnh hưởng của đại dịch Covid 19. Mặt bằng bị trả, thậm chí hạ giá cho thuê nhưng vẫn khó cho thuê.

Tuy nhiên đối với phân khúc bất động sản giá rẻ vẫn thu hút tầng lớp trung lưu vì nó nằm trong khả năng tài chính của họ và đây là 1 kênh trú ẩn an toàn khi khủng hoẳng.

Do vậy, bài toán là:

A. Chia nhỏ ngân sách cho nhiều phân khúc bất động sản.
B. Đầu tư dựa trên phân tích chỉ số cung cầu,
C. Thông tin quy hoạch.
D. Xu hướng người sử dụng.
E. Khả năng thanh khoản của bất động sản...

Post Bottom Ad

header ads