[tintuc]

Chuyên gia bất động sản cho rằng, Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội khi nền kinh tế bùng nổ với tốc độ tăng trưởng GDP, đầu tư và chi tiêu tiêu dùng mạnh, nhưng thị trường lại không có sản phẩm bất động sản để đáp ứng nhu cầu từ các nhà đầu tư và khách hàng. 

Năm 2019 đã chính thức khép lại. Nhiều chuyên gia, doanh nghiệp nhìn nhận rằng 2019 là một năm trầm lắng đối với thị trường địa ốc. Sang năm Canh Tý 2020, bất động sản sẽ phát triển như thế nào, liệu có tiếp tục khó khăn, phân khúc nào sáng… là những câu hỏi đặt ra.  Tìm nhà đẹp đã có cuộc PV nhanh với một số chuyên gia về xu hướng thị trường năm mới.

TS. Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế:

Bất động sản 2020: “Nóng rẫy" như năm ngoái, năm trước nữa là khó

Bất động sản năm 2019 tiếp tục xuất hiện một số điểm nóng đầu năm, cuối năm thì trầm lắng hơn, đặc biệt là phân khúc condotel. Ở phân khúc này, nguồn cung rất mạnh tạo ra dư thừa nhất định trong khi đó có sự không rõ ràng trong vấn đề pháp lý khiến nhà đầu tư mất niềm tin.

Với vụ Cocobay Đà Nẵng tuyên bố vỡ trận trong cam kết lãi suất như “dội gáo nước lạnh” vào sự hăm hở của thị trường. Rất may, cuối năm 2019, Bộ Xây dựng đã ban hành quy chuẩn, tiêu chuẩn về condotel. Hy vọng phân khúc này khi có sự rõ ràng về pháp lý sẽ bớt sự trầm lắng, lấy lại niềm tin của nhà đầu tư.

Sang năm 2020, tôi cho rằng sẽ tiếp tục xu hướng của 2019, bất động sản nghỉ dưỡng trì trệ lại, nhà giá rẻ tiếp tục có nhu cầu cao. Nhà phố thương mại cũng tiếp tục phát triển.

Năm 2019 số lượng doanh nghiệp địa ốc phá sản rất lớn. Năm 2020 cũng có thể sẽ không phải là một năm tích cực lắm cho doanh nghiệp bất động sản. Không còn cách nào khác, doanh nghiệp cần tiếp tục tái cấu trúc, thực hiện hoạt động quảng bá phù hợp, đảm bảo các cam kết, tránh mất uy tín trên thị trường…

Một điểm đáng lưu ý nữa là kênh phát hành trái phiếu sẽ không còn là thị trường hấp dẫn nữa. Tuy nhiên, tôi vẫn cho rằng doanh nghiệp không hoàn toàn khó khăn về vốn bởi lộ trình siết tín dụng khá rõ ràng, doanh nghiệp có thời gian chuẩn bị. Chỉ trừ những doanh nghiệp phụ thuộc quá lớn vào vốn tín dụng mới lo ngại.

Dự án GS metro tại Nhà Bè của tập đoàn Hàn Quốc 

Nhìn chung, năm 2020 vẫn có một số xu thế là “nóng” ở một số nơi điều chỉnh quy hoạch, xây hạ tầng đồng bộ. Đâu đó cũng vẫn sẽ có chuyện chạy theo tin đồn, tin vào lời quảng bá… Tuy nhiên, “nóng" như năm ngoái, năm trước nữa là khó.

Ông Neil MacGregor, Tổng giám đốc Savills Việt Nam:

Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội

Thị trường bất động sản Việt Nam đã chứng kiến nguồn cầu mạnh mẽ trong năm 2019, trong tất cả các phân khúc từ căn hộ, nhà đất, văn phòng và bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng. Tuy nhiên nguồn cung của thị trường trong giai đoạn này khá hạn chế, dẫn đến chênh lệch cung - cầu.

Từ một góc độ nào đó, Việt Nam đang bỏ lỡ cơ hội khi nền kinh tế bùng nổ với tốc độ tăng trưởng GDP, đầu tư và chi tiêu tiêu dùng mạnh, nhưng chúng ta không có sản phẩm bất động sản để đáp ứng nhu cầu từ các nhà đầu tư và khách hàng.

Năm 2019, ngành bất động sản đã không đạt được kết quả hoạt động đúng với tiềm năng của mình. Đáng lẽ thị trường phải đạt được kết quả tốt hơn nhiều. Tình trạng này được ghi nhận ở tất cả các phân khúc.

Khách thuê văn phòng muốn tìm mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn vì nguồn cung hạn chế; nguồn cung mới hiện còn đang được xây dựng. Bên cạnh đó, thị trường cũng chưa thấy nhiều khách sạn mới, nhà kho mới, các dự án trường học và bệnh viện mới.

Lý do của việc thiếu nguồn cung là tác động trì hoãn của việc chính quyền đã tạm dừng nhiều dự án để xem xét trước khi cấp phép để chủ đầu tư tiếp tục xây dựng và hoàn thiện. Tôi nghĩ rằng nếu hoạt động này tiếp diễn, không chỉ ngành xây dựng và bất động sản mà cả nền kinh tế nói chung sẽ chịu tác động nó sẽ ảnh hưởng đến toàn bộ nền kinh tế nói chung và trong lĩnh vực bất động sản và xây dựng nói riêng.

Chúng ta đã bắt đầu nhìn thấy tác động trì hoãn này lên tốc độ phát triển xây dựng và tăng trưởng của thị trường bất động sản, từ đó phản ánh đến những số liệu kinh tế. Quan trọng là các nhà chức trách cần bắt đầu cấp phép trở lại cho các dự án tiếp tục xây dựng để có thể thu thuế, dù đó là thu thuế trực tiếp từ tiền sử dụng đất hoặc thuế thu nhập doanh nghiệp từ những doanh nghiệp liên quan đến phát triển dự án bất động sản hoặc từ thu nhập cho thuê căn hộ. Nếu Chính phủ không khuyến khích sự phát triển của thị trường bất động sản, thu nhập thuế của thành phố sẽ chịu tác động không nhỏ.

Thời gian tới thị trường sẽ chịu tác động chính của yếu tố chính sách, tình hình vĩ mô trong nước cũng như chính sách tín dụng bất động sản. Đây là yếu tố then chốt khiến cho thị trường có thể phát triển bền vững, dài hạn được hay không.

Việt Nam vẫn là một thị trường bất động sản có tiềm năng rất lớn. Nếu các nhà chức trách có thể tạo điều kiện phê duyệt nhiều dự án hơn, thị trường sẽ được hưởng lợi từ một nguồn cầu sẵn có rất lớn từ căn hộ cao cấp đến căn hộ giá rẻ, đến nhà liền kề, nhà phố thương mại, biệt thự, và văn phòng.

Chuyên gia bất động sản Đinh Thế Hiển:

Kinh nghiệm "mua đất luôn có lời" có thể gặp rủi ro trong năm 2020

Thị trường bất động sản Việt Nam được đánh giá bị tác động mạnh bởi các chính sách điều hành tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước bởi có đến 70 - 80% nguồn vốn tham gia thị trường đến từ các các ngân hàng. Quan sát 10 năm qua cho thấy, các chính sách thắt chặt tiền tệ, những đợt thắt chặt mang tính đối phó, xử lý rủi ro xuất hiện.

Doanh nghiệp bất động sản và các nhà đầu tư bị tác động mạnh bởi các chính sách. Tuy nhiên, hiện nay nếu đánh giá sát hơn có thể thấy việc điều hành thị trường vốn đã nhịp nhàng hơn trước đây rất nhiều, các giải pháp đều mang tính dài hạn. Năm 2019, thị trường mới là năm bắt đầu để điều chỉnh; 2020 mới là năm thị trường sẽ chính thức điều chỉnh, giá nhà đất sẽ có xu hướng đi ngang, khó có thể tăng giá.

Nếu dùng kinh nghiệm các năm trước "mua đất luôn có lời" thì có thể gặp rủi ro trong năm 2020, đặc biệt đối với những người sử dụng vốn vay và kỳ vọng sẽ thu lời trong ngắn hạn dưới một năm.

Tuy nhiên với người có tiền thì năm 2020 cũng có thể là cơ hội mua được bất động sản tốt cho một khoảng đầu tư từ 2 - 5 năm. Nhìn lại kinh nghiệm của giai đoạn trước, sau một thời gian khó khăn, thị trường trầm lắng, đến năm 2015, thị trường bất động sản đã đủ độ chín và bắt đầu tăng tốc rất mạnh trong các năm 2015 - 2017.

Hiện nay việc điều hành kinh tế đã đi theo hướng tăng trưởng bền vững dựa trên sản xuất và hội nhập thế giới; dự báo năm 2020 kinh tế vĩ mô tăng trưởng ổn định theo hướng tích cực, do vậy các kênh kinh doanh và đầu tư giá trị có bệ đỡ vững chắc của nền kinh tế; trong đó có đầu tư bất động sản. Tất nhiên để thu được hiệu quả, thì phải đầu tư với tầm nhìn dài hạn (3 - 5 năm), chứ không thể kỳ vọng kiếm lời cao ngay trong năm nay.

Theo Timnhadep.vn

[/tintuc]

[tintuc]

Nhà phố đa năng: để ở, đặt văn phòng và bán buôn hay bất động sản công nghiệp sẽ là kênh hút vốn đầu tư năm 2020.

Bà Hương Nguyễn - Tổng giám đốc Đại Phúc Land nhận định, sau giai đoạn 2018-2019 đầy thách thức vì thị trường kéo dài đà giảm tốc, nguồn cung hạn chế, rủi ro pháp lý khiến tâm lý thị trường xuống thấp, giới đầu tư địa ốc có xu hướng chọn hướng đi an toàn hơn. Đó là nhắm đến các loại hình bất động sản đa chức năng để khai thác tiêu dùng. Bà Hương chỉ ra 3 nhóm tài sản đa năng hứa hẹn hút vốn đầu tư năm 2020.

Nhà phố thương mại

Shophouse Sunshine Horizon Quận 4

Thuộc nhóm bất động sản liền thổ, nhà phố thương mại bao gồm cả nhà phố mặt tiền khu trung tâm hiện hữu, nhà phố dự án nằm trên các trục đường chính hoặc shophouse. Những tài sản này thường tọa lạc tại vị trí cửa ngõ đi vào thành phố hoặc nơi có mật độ dân cư đông đúc hay đang hình thành cộng đồng doanh nghiệp quy mô lớn.

Hiện nhà phố mặt tiền trong khu dân cư hiện hữu thuộc nội đô TP HCM đa phần đã có chủ hoặc được giao dịch mua đi bán lại với giá rất cao, có thể lên đến triệu USD mỗi căn. Dù có giá giao dịch khá lớn, nhóm sản phẩm này được xem là loại tài sản đa năng vừa có thể khai thác cho thuê tiêu dùng (làm văn phòng công ty, cửa hàng bán buôn) và tiện lợi nếu dùng để ở hoặc tích lũy dòng tiền, chống trượt giá.

Trong khi đó, loại nhà phố dự án có diện tích sử dụng lớn gấp 3 lần so với nhà phố dạng ống truyền thống, được thiết kế thang máy với chiều ngang mặt tiền cả chục mét và cao đến 5-6 tầng cũng được giới đầu tư quan tâm trong 12 tháng tới. Việc khai thác cho thuê lại tài sản này khá thuận lợi do có thể phân chia thành từng tầng linh hoạt, nhằm tiếp cận với nhiều loại nhu cầu khách thuê khác nhau từ bán lẻ, tài chính, bảo hiểm, văn phòng công ty...

Văn phòng chia sẻ

Đầu tư và kinh doanh văn phòng linh hoạt hay còn gọi là văn phòng chia sẻ (co-working) ban đầu chỉ mới xuất hiện ở trung tâm TP HCM (quận 1, 3) nhưng càng về cuối năm 2019, làn sóng dịch chuyển ra vùng ven Sài Gòn dần tăng lên. Hiện các không gian làm việc linh hoạt đã lộ diện tại quận 2, tức là có lộ trình dịch chuyển về khu Đông TP HCM, tọa lạc tại khối đế của các dự án chung cư cao tầng. Làn sóng này xuất hiện mạnh mẽ trong 6 tháng gần đây và chưa có dấu hiệu dừng lại trong năm 2020.

Năm 2020 được xem là thời điểm vàng để đầu tư văn phòng chia sẻ tại các dự án quy mô lớn nằm kế cận trung tâm thành phố. Trong bối cảnh thị trường văn phòng cho thuê khan hiếm nguồn cung mới và giá thuê, công suất thuê đang tăng cao nhất trong vòng nửa thập niên qua, văn phòng chia sẻ, văn phòng linh hoạt ở rìa trung tâm sẽ là kênh đầu tư có tính cạnh tranh cao. Thị phần của văn phòng linh hoạt cũng còn rất lớn và đầy tiềm năng phát triển do làn sóng khởi nghiệp mạnh mẽ tại đô thị lớn và sôi động như TP HCM.

Bất động sản công nghiệp

12 tháng qua, bất động sản công nghiệp là điểm sáng duy nhất xuyên suốt toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam. Theo khảo sát sơ bộ từ các doanh nghiệp kinh doanh cho thuê đất, nhà xưởng, kho bãi, số lượng đơn đặt hàng khách thuê bất động sản công nghiệp từ khối ngoại tăng mạnh trong năm 2019. Cung không đủ cầu nên năm 2020, thị trường này tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn.

Nhiều nhà đầu tư đang săn lùng quỹ đất kế cận Sài Gòn hoặc các khu công nghiệp thuộc vùng TP HCM để mở rộng đầu tư khu công nghiệp cho thuê trong năm 2020. Mặc dù đây là kênh đầu tư hấp dẫn với nhu cầu của khách thuê cực lớn, thách thức đang đặt ra là cơ sở hạ tầng chưa theo kịp với tốc độ phát triển của các khu, cụm công nghiệp. Do đó, nhà đầu tư vào kênh bất động sản này cần tính toán đến tốc độ kết nối hạ tầng, thậm chí là dự trù kinh phí đầu tư cho hạ tầng, trước khi chọn mặt gửi vàng.

Vũ Lê

[/tintuc]

[tintuc]

Thị trường bất động sản TP HCM đầu năm 2020, địa ốc khởi động chậm, giữa năm giao dịch nhích nhẹ nhưng phải đến quý III dòng tiền mới quay lại thị trường.

Ông Hồ Minh Hải, Giám đốc Công ty bất động sản Hưng Phát Homes cho biết, sức ỳ của thị trường địa ốc TP HCM từ năm 2019 (rủi ro pháp lý, siết tín dụng, khan hiếm nguồn cung...) sẽ tác động mạnh mẽ đến tâm lý giới đầu tư trong 6 tháng đầu năm 2020. Ông đưa ra dự báo diễn biến cho 4 quý tới như sau:

Dự án Shop thương mại Grand World Phú Quốc- Một trong những dự án có thể đem đến lợi nhuận cao 

Quý I: Thị trường khởi động chậm chạp, số lượng giao dịch ít. Trước Tết có hiện tượng rút vốn, chấp nhận không lời hoặc chiết khấu 10%. Điểm yếu của bất động sản thời điểm này là giá đang rất cao, tiêu thụ chững lại, đặc biệt là nhà đất nằm ở vùng ven, nên khó ra hàng trong 3 tháng đầu năm.

Nhà đầu tư hiện ôm quá nhiều bất động sản, trong đó có phần sử dụng vốn vay ngân hàng như một hình thức dùng đòn bẩy tài chính. Cuối năm 2019 đến đầu năm 2020, thị trường có sức ỳ khá nặng sau kỳ nghỉ Tết, nhiều đầu nậu muốn cơ cấu lại danh mục đầu tư để giảm gánh nặng và giảm sức ép chi phí tài chính.

Quý II : Các chủ đầu tư điều chỉnh giá, đẩy nhanh tiến độ thi công, pháp lý... Giao dịch có thể tăng dần một cách nhỏ giọt. Trong quý này, các chủ đầu tư sẽ trau chuốt sản phẩm hơn, cân đối giá chào bán hợp lý sát nhu cầu thị trường để tăng tính cạnh tranh và kích cầu. Đây được xem là động thái thả hòn đá xuống mặt hồ để thăm dò diễn biến thị trường.

Quý III: Dòng tiền sẽ trở lại thị trường một cách thận trọng. Trong thời gian qua, các chính sách siết bất động sản quá chặt, thậm chí có khi vi phạm về các quyền về đất đai của người dân, quyền kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, khi thị trường chững lại, cơ quan quản lý nhà nước sẽ có chính sách phù hợp nới lỏng về việc kinh doanh bất động sản theo đúng pháp luật.

Thông thường chính sách mới nhiều khả năng sẽ điều chỉnh vào đầu quý III. Các nhà đầu tư chuyên nghiệp có sẵn nguồn tiền mặt chờ thời sẽ mạnh tay đầu tư vào lúc này. Quan sát từ diễn biến thực tế, hiện các nhà đầu tư chỉ giai đoạn đầu có dấu hiệu khó khăn và chỉ cơ cấu lại danh mục đầu tư chứ chưa dến nỗi mất thanh khoản.

Quý IV năm 2020, thị trường trở lại ổn định đến Tết năm 2021. Đây là thời điểm nhà đầu tư đã dày dạn kinh nghiệm từ những bài học và khó khăn của thị trường năm 2019, nên việc xuống tiền sẽ không xảy ra hiện tượng đầu tư ồ ạt.

Ông Hải dự báo năm 2020 thị trường bất động sản nhìn chung vẫn tiếp tục đứng trước nhiều thách thức và khó khăn không kém so với năm 2019. Một chiến dịch sàng lọc thị trường quy mô lớn kéo dài từ cuối năm 2018 đến hết năm 2020. Nguồn cung tiếp tục hạn chế trong 6 tháng đầu năm và các vướng mắc pháp lý có thể được tháo gỡ từng bước khi càng về cuối năm.

Giám đốc Công ty Công ty bất động sản Hưng Phát Homes cho rằng góc nhìn lạc quan ở giai đoạn này là các bên tham gia thị trường (người bán, người mua, ngân hàng, quản lý nhà nước) đều hành động một cách bình tĩnh và thận trọng. Điều này giúp thị trường tuy giảm tốc nhưng vẫn trong tình trạng được kiểm soát.

Theo Vũ Lê

[/tintuc]

[tintuc]

“Tôi là nhà đầu tư bất động sản, đang mua một thửa đất trồng cây lâu năm với giá rẻ thành đất thổ cư để bán ra với giá cao.

Chủ đất nói với tôi là đất đã đủ điều kiện để lên thổ rồi. Vậy luật sư cho tôi hỏi đất trồng cây lâu năm phải có đủ điều kiện gì mới được chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thành thổ cư và chi phí cho thủ tục chuyển đổi này ra sao?"

Theo quy định tại Điều 52 Luật đất đai năm 2013 thì căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Như vậy, điều kiện để bạn được chuyển đổi đất nông nghiệp thành thổ cư là kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Một dự án đất nền tại Trường Lưu- Quận 9

Nhằm rõ ràng, bạn cần đến trực tiếp UBND quận/huyện nơi có đất để hỏi rõ về kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận/huyện, xem khu đất bạn muốn mua có nằm trong diện quy hoạch, thu hồi, giải tỏa,... hay không.

Ngoài ra, theo điểm d khoản 1 Điều 57 và khoản 2 Điều 57, Luật đất đai năm 2013 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất:

“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:

 Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp

Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng”.

Do đó, cứ không phải chủ đất nói với bạn đã đủ điều kiện chuyển đổi từ đất trồng cây lâu năm lên thổ cư rồi là bạn tin mà bạn phải tìm hiểu kĩ về các nội dung như trên trước khi quyết định đầu tư.

Tức bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư bạn phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Và thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất thì bạn tham khảo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ hai, về chi phí cho thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư, theo điểm b và điểm d, khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định:

“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

- Đối với hộ gia đình, cá nhân:

b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

d) Chuyển mục đích sử dụng đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp theo pháp luật đất đai của người sử dụng đất sang đất ở thì căn cứ vào nguồn gốc đất nhận chuyển nhượng để thu tiền sử dụng đất theo mức quy định tại Điểm a, Điểm b, Điểm c Khoản này”.

Khách đi mua đất tại dự án CTC Vạn Phát Hưng đường Trường Lưu, Quận 9

Như vậy, chi phí bạn phải chịu là nộp tiền chênh lệch như trên. Ví dụ, UBND tỉnh A đã ban hành Quyết định quy định rõ đơn giá đất đối với đất trồng cây lâu năm tại vị trí đất bạn muốn đầu tư là 500.000 đồng/m2, còn đất ở là 2.000.000 đồng/m2. Như vậy mức chênh lệch bạn phải đóng khi chuyển đổi mục đích là: 2.000.000 đồng/m2 – 500.000 đồng = 1.500.000 đồng/m2.

Ngoài khoản tiền chênh lệch nêu trên, bạn còn phải đóng lệ phí trước bạ, chi phí đo vẽ, chi phí cấp sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) khi đã thay đổi mục đích sử dụng đất,...

Theo Thời Báo KD

[/tintuc]

[tintuc]

Hai kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2020

Dự án căn hộ cao cấp Sunshine Horizon Quận 4 đường Tôn Thất Thuyết

TP HCM Thị trường nhà ở năm Canh Tý có thể tiếp tục thiếu hụt hàng hóa, giá cả leo thang hoặc rẽ sang hướng bùng nổ với giá cạnh tranh. Phó giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Vietnam, Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, các dự báo thị trường bất động sản TP HCM năm 2020 phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố sống còn là pháp lý. Trong tình huống các vướng mắc pháp lý được dỡ bỏ hoặc tiếp tục kéo dài, thị trường bất động sản đứng trước hai ngã rẽ trái ngược nhau.

Shop thương mại căn hộ Sunshine Horizon

Kịch bản thiếu hụt

Nếu vướng mắc pháp lý tiếp tục kéo dài, nguồn cung chắc chắn bị hạn chế và thiếu hụt. Thị trường thứ cấp sẽ sôi động nhưng nguy cơ làm giá (thổi giá, tăng giá) bất động sản lớn hơn. Sẽ có nhiều nhà đầu tư chọn những kênh đầu tư khác hoặc thị trường khác để tìm kiếm nhiều cơ hội đa dạng hơn. Hàng tồn kho bất động sản sẽ giảm vì được tiêu thụ dần trong thời gian chờ nguồn cung mới, nhưng giá nhà sẽ tăng cao và thị trường vùng ven có thể vượt qua thị trường chủ lực là TP HCM do sự dịch chuyển nguồn vốn đầu tư.

Kịch bản bùng nổ

Trong trường hợp các vướng mắc pháp lý được giải tỏa, thị trường xóa bỏ rào cản về rủi ro pháp lý, nguồn cung sẽ tăng mạnh. Đi kèm với việc nguồn cung tăng lên là gánh nặng hàng tồn kho lớn dần.

Dự án căn hộ La Partenza tại đường Lê Văn Lương Nhà Bè giá 1.3 tỷ/căn

Tuy nhiên, điểm sáng của việc hàng hóa dồi dào là giá bán cạnh tranh do các chủ đầu tư không còn vị thế độc quyền, buộc phải bán hàng theo cơ chế thị trường với giá hợp lý để cạnh tranh tìm đầu ra. Thị trường thứ cấp nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt. Nguồn cung dồi dào dẫn đến lượng nhà bàn giao cuốn chiếu cũng tăng theo, khiến thị trường cho thuê sụt giảm biên lợi nhuận.

Hồ bơi căn hộ La Partenza

Dù đưa ra 2 kịch bản đối lập, song ông Kiệt cho rằng rất khó để thị trường lập tức bùng nổ nguồn cung trong 6-12 tháng tới. Chuyên gia này đánh giá, nhiều khả năng, 2020 sẽ là một năm thuận lợi cho các chủ đầu tư đã có dự án được cấp phép (đầy đủ pháp lý) sẵn sàng bán ra thị trường.

Thị trường thứ cấp tiếp tục nóng lên do thị trường sơ cấp bị hạn chế nguồn cung. Nhu cầu nhà ở vẫn tiếp tục tăng, chủ yếu đến từ thế hệ Y (Millennials – những người sinh năm 1980 đến 2000). Năm 2020 sẽ là năm khó khăn cho người mua nhà vì thị trường có quá ít sự lựa chọn và giá bán vẫn tăng do nguồn cung hạn chế.

Vũ Lê

[/tintuc]

[tintuc]

Tại Hà Nội, rất nhiều bạn trẻ vốn ít muốn thử sức trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh bất động sản đã lựa chọn mô hình homestay.

Trần Văn Niên (1992) và người bạn thân có tổng cộng 220 triệu đồng khi quyết định đầu tư homestay. Niên và bạn thuê 1 căn nhà riêng trong ngõ có giá 15 triệu đồng/tháng trên phố Trần Hưng Đạo (Hoàn Kiếm), cách bờ Hồ khoảng 1km. Sau khi đặt cọc và nộp 3 tháng tiền nhà 60 triệu đồng, số tiền còn lại vừa vặn cho việc cải tạo, làm nội thất và chạy quảng cáo.

Hotel mini tại Phú Quốc

Thời gian đầu mới hoạt động, Homestay của Niên và bạn khá khó khăn khi khách chưa biết tới, tỉ lệ phòng trống cao. Thế nhưng, đến nay sau gần 1 năm vận hành, trừ hết các khoản chi phí, mỗi tháng số tiền thu về dao động từ 15-24 triệu đồng. Tương tự, cách đây khoảng 2 năm, Hoàng Diệu Huyền (1990) bắt đầu kinh doanh homestay ở một khu đô thị thuộc tỉnh Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội.

Căn hộ 60m2 với 2 ngủ, 1 vệ sinh được Huyền thuê lại từ chủ nhà với giá 6 triệu đồng/tháng. Huyền đổ thêm 120 triệu đồng để setup lại toàn bộ không gian căn hộ. Hiện căn homestay đang được Huyền cho thuê với giá 600 ngàn đồng/ngày với ngày thường và khoảng 700-800 ngàn đồng/ngày vào cuối tuần. Riêng thời điểm cuối tuần, homestay luôn full khách, các ngày trong tuần thì tùy từng thời điểm, tỉ lệ lấp đầy thấp hơn. Huyền cho biết sau khi trừ các chi phí thì một tháng cô bỏ túi được tầm khoảng chục triệu đồng.

Rủi ro không lường hết

Tuy nhiên, không phải bạn trẻ nào cũng thành công khi tham gia vào lĩnh vực này. Sau khi đi làm một thời gian, L.A.H (1990) và bạn quyết định nghỉ việc, rẽ ngang kinh doanh homestay. Nhưng homestay chỉ hoạt động được đúng nửa năm, A.H và bạn buộc phải đóng cửa do tình trạng thua lỗ triền miên.

Shop thương mại kết hợp Homestay tại Grand World Phú Quốc

Theo A.H, nguyên nhân thất bại là Homestay thiếu một concept riêng. Để tiết kiệm chi phí, H và bạn tự xây dựng concept theo ý mình, không tham khảo những người có chuyên môn về kiến trúc, nội thất. Cuối cùng, concept căn homestay của H không hẳn là Hà Nội xưa hay căn hộ hiện đại, mà là sự lỡ cỡ vừa cũ vừa mới, không thống nhất, lôm côm và lộn xộn. Rất nhiều khách chê điều này.

Ngoài ra, do không sâu sát khâu dịch vụ nên homestay của H bị vote sao rất thấp trên fanpage, các ứng dụng đặt phòng online và các hội nhóm, cộng đồng cho thuê homestay. Chính bởi vậy, dù nhiều thời điểm đã giảm giá sâu để kích cầu, H vẫn không có khách, dẫn tới tình trạng thua lỗ triền miên.

Trong khi đó, Nguyễn Thị Thương (1994) lại gặp rất nhiều rắc rối với việc kinh doanh homestay. Vấp váp đầu tiên Thương trải qua là bị lừa khi nhận thanh toán tiền. Thương cho biết khi đó có khách đặt homestay và thông báo đã thực hiện chuyển tiền nhưng do thanh toán quốc tế, tài khoản của Thương không đủ điều kiện nhận tiền nên cần click vào 1 đường link để xác nhận.Nhẹ dạ và tin khách, Thương click vào đường link và toàn bộ số tiền trong tài khoản ngay sau đó "bay" mất.

Một lần khác, có khách đặt phòng cho 4 người nhưng thực tế nhóm khách này ở đến gần chục người. Không những thế, nhóm khách tổ chức tiệc tùng, ca hát ầm ĩ thâu đêm khiến hàng xóm phàn nàn. Tối muộn hôm đó, Thương phải đến yêu cầu nhóm khách này rời đi khi tổ trưởng tổ dân phố gọi điện ý kiến. Sau ồn ào đó, chủ nhà cũng quyết định đòi lại nhà, họ chấp nhận chịu phạt vì phá hợp đồng trước. Nhưng do hợp đồng lỏng lẻo mà số tiền Thương được đền bù rất ít ỏi, không thấm tháp so với số tiền cô đã đổ vào đó để cải tạo.

Đến giờ, Thương đang đi làm thuê để trả khoản nợ khi kinh doanh homestay.

Sau những vấp váp đó, Thương nhận ra những lỗi Thương mắc phải nếu chịu tìm hiểu kĩ, học hỏi từ những người đi trước hoàn toàn có thể tránh được.

"Một điều khác nữa là với người làm dịch vụ thì phải chu toàn từ những cái nhỏ nhất để mang đến cho khách sự hài lòng nhưng khi kinh doanh homestay tôi lại đại khái và qua quýt khiến homestay của mình luôn bị khách hàng phàn nàn",Thương chia sẻ thêm.

 Theo Nguyên Nguyên

[/tintuc]

[tintuc]

Thị trường bất động sản năm 2019 

Trong 8 tháng qua, giới đầu tư địa ốc ngắn hạn hết thời ăn may sau giai đoạn hoàng kim (2015 - 2018) vì thị trường trầm lắng. Giám đốc Công ty Tín Thành, ông Đoàn Quốc Duyệt chia sẻ khảo sát nhanh hành vi của các nhà đầu tư bất động sản TP HCM trong 11 tháng qua, có đến 7-8 tháng giới đầu tư ngắn hạn không còn cơ hội buôn nhanh bán vội. Những nhà đầu tư ngắn hạn này thuộc nhóm lướt sóng mua bán chốt lời trong 3-6 tháng nhưng đều thất thủ nhiều tháng qua.

Dự án Vinhomes Grand Park Quận 9

Nguyên nhân là do thị trường giảm tốc, nguồn cung hạn hẹp, thanh khoản giảm, tâm lý người mua xuống thấp, không khí trầm lắng kéo dài. Ông Duyệt phân tích, nhà đầu tư lướt sóng bất động sản tại TP HCM chia ra 2 nhóm. Thứ nhất là nhóm lướt sóng chuyên nghiệp và thứ nhì là lướt sóng theo đám đông.

Nhóm nhà đầu tư lướt sóng chuyên nghiệp là những người nắm trước nhiều thông tin và gần như là tay tạo sóng đầu đàn nhưng cũng rút lui rất sớm khi thị trường chuyển biến xấu. Người lướt sóng nghiệp dư mua theo các kênh thân quen như: môi giới, bạn bè, kênh truyền miệng... và vẫn còn bị kẹt lại giữa dòng khi thị trường giảm tốc mạnh dần.

Ở thời kỳ hoàng kim của bất động sản, từ lúc thị trường bắt đầu khởi sắc chậm chạp năm 2014, tăng tốc từ năm 2015 đến quý II/2018, nhà đầu tư lướt sóng thường "đánh đâu thắng đó". Họ mua bán nhanh chốt lời nhanh, thậm chí tỷ suất sinh lời cao, gấp 1,5-2 lần. Đây là những lần lướt sóng chiến thắng nhờ may mắn, việc chốt lời quá dễ dàng là do thị trường nóng sốt.

Hồ tiểu cảnh dự án Vinhomes quận 9

Tuy nhiên, từ cuối năm 2018 đến nay là giai đoạn giới đầu tư lướt sóng chật vật ra hàng, buộc phải nghỉ đông vì địa ốc bước vào mùa lặng gió, không còn sóng để lướt.

Từ quý đầu quý II/2019 đến nay nhiều nhà đầu tư địa ốc ngắn hạn đang phải chôn vốn thậm chí lỗ chi phí tài chính (khoản vay) vì ôm hàng không bán được. Bất động sản mua vào dễ nhưng bán ra rất chậm, tỷ suất sinh lời bằng không hoặc thấp dưới ngưỡng kỳ vọng do thủ tục pháp lý bất động sản kéo dài và tâm lý thị trường yếu.

"Tính đến đầu tháng 12/2019, dân lướt sóng "cóng tay" không mua bán gì đáng kể vì thị trường trầm lắng kéo dài. Nhiều tay buôn làm cả năm không có đồng lãi nào, thậm chí lỗ vì nhiều nhóm nhà đầu tư lướt sóng dùng toàn vốn vay", ông Duyệt nhận xét.

Thậm chí, hiện nay thị trường xuất hiện tình trạng một số chủ đầu tư bắt đầu áp dụng chính sách hạn chế khách hàng và môi giới mua bất động sản dự án chỉ để lướt sóng. Chính sách ràng buộc phổ biến như: chỉ được giao dịch cho khách hàng F2 khi đã ký xong hợp đồng mua bán (hạn chế nhà đầu tư thứ cấp sang tay tràn lan), môi giới mua sỉ để bán lẻ ngoài khoản tiền ký quỹ ra vẫn phải đóng tiền đúng theo tiến độ nếu ôm hàng lại.

Trong 11 tháng qua, thị trường bất động sản bị ảnh hưởng rất nhiều trực tiếp từ chính sách của nhà nước liên quan đến pháp lý và thị trường tài chính - ngân hàng (siết cho vay bất động sản có lộ trình). Đây là động thái có chủ đích để giảm sức nóng của thị trường sau những đợt sốt đất 2015-2018 và chấn chỉnh thị trường chuyên nghiệp hơn.

Có nên đầu tư lướt sóng bất động sản năm 2020

Ông Duyệt dự báo, với thực trạng thị trường hiện nay, các nhà đầu tư lướt sóng phân hóa thành nhiều trường phái. Nhóm vốn ít vay nhiều đã mắc cạn giữa dòng đang phải loay hoay tháo gỡ khó khăn. Nhóm vốn ít nhát tay gần như không mua bán gì trong năm 2019. Những nhà đầu tư lướt sóng có tài chính mạnh (vốn tự có) bắt đầu đổi chiến thuật sang đầu tư dài hạn và chấp nhận lợi nhuận thấp hơn nhưng độ an toàn được ưu tiên hàng đầu.

"Đã đến lúc nhà đầu tư lướt sóng Sài Gòn bắt đầu chuyển hướng sang đầu tư bất động sản bài bản chuyên nghiệp và bền vững hơn", ông Duyệt nói.

Theo báo NĐT

[/tintuc]

[tintuc]

Ông Ousmane Dione - Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Thế giới (World Bank) tại Việt Nam – nhắc lại luận điểm cho rằng "Mây đen phủ lên nền kinh tế toàn cầu nhưng mặt trời vẫn đang tỏa nắng ở Việt Nam", nhưng đồng thời đưa ra nhận định "nên sửa mái nhà khi trời còn đẹp, và thời tiết của Việt Nam đang đẹp"...

Ông Ousmane Dione - Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Thế giới (World Bank) tại Việt Nam

Chia sẻ tại lễ công bố Báo cáo Phát triển Việt Nam 2019, ông Ousmane Dione - Giám đốc Quốc gia Ngân hàng Thế giới (World Bank) tại Việt Nam – nhắc lại nhận định trong Báo cáo Điểm lại phát hành cuối năm ngoái: "Mây đen phủ lên nền kinh tế toàn cầu nhưng mặt trời vẫn đang tỏa nắng ở Việt Nam. Nhưng người ta cũng thường nói rằng "Bạn nên sửa mái nhà khi trời còn đẹp", và thời tiết của Việt Nam đang đẹp".

Theo ông Ousmane, để đảm bảo rằng mặt trời vẫn tiếp tục tỏa sáng ở Việt Nam cho dù mây đen bao phủ kinh tế toàn cầu, Việt Nam cần giải quyết 3 vấn đề chính:

Thứ nhất, khai thác hợp lý kết cấu hạ tầng giao thông và cải thiện công tác phối hợp thay vì cạnh tranh lãng phí giữa các địa phương để sở hữu hạ tầng giao thông.

Việt Nam có kết cấu hạ tầng giao thông tương đối tốt nhưng với dư địa tài khóa hạn chế hiện tại cho đầu tư cơ sở hạ tầng, Việt Nam cần khai thác hợp lý kết cấu hạ tầng giao thông hiện có, đơn cử như hệ thống cảng, song song với việc đẩy mạnh vận tải đa phương thức. Ngoài ra, cần khuyến khích và đưa ra các sáng kiến phối hợp thay vì cạnh tranh trong việc xây dựng và khai thác kết cấu hạ tầng giao thông giữa các địa phương.

Nguồn: Bộ Giao thông Vận tải.

Thứ hai, hoàn thiện quy hoạch giao thông và quy hoạch không gian để hỗ trợ tốt hơn các chuỗi giá trị quan trọng nhằm tăng cường kết nối và hội nhập chuỗi giá trị trong nước và quốc tế. Việt Nam cần hài hòa tốt hơn mục tiêu nâng cao năng lực cạnh tranh thương mại và tăng cường chuỗi giá trị với các mục tiêu cải thiện kết nối vì hiện tại chưa có chính sách hay chiến lược cụ thể nào về kết nối hướng tới thúc đẩy thương mại và quy hoạch/đầu tư vào giao thông. 

Thứ ba, cải thiện khả năng tiếp cận thị trường cho các khu vực kém phát triển thông qua kết nối với các trung tâm kinh tế, bằng cách ưu tiên đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông và kỹ thuật số giúp tối đa hóa khả năng tiếp cận thị trường. Bên cạnh đó, cần đẩy mạnh phát triển dịch vụ vận tải.

Báo cáo Phát triển Việt Nam với nhan đề Kết nối vì Phát triển và Thịnh vượng chung tập trung vào chủ đề kết nối và xây dựng dựa trên nền tảng của Báo cáo Việt Nam 2035 và Báo cáo Phát triển Thế giới 2020: Thương mại cho phát triển trong kỷ nguyên chuỗi giá trị toàn cầu.

Việt Nam là một trong những nền kinh tế tăng trưởng nhanh nhất thế giới, với tốc độ tăng trưởng ước tính là 7% trong năm 2019, nhanh hơn gấp ba lần so với mức trung bình toàn cầu. Thành tựu ấn tượng này có được là nhờ hai yếu tố chính: Tăng trưởng xuất khẩu và Tăng trưởng nhu cầu nội địa từ các hộ gia đình và doanh nghiệp, cho thấy tầng lớp trung lưu của Việt Nam đang phát triển nhanh chóng.

Với động lực tăng trưởng chính là xuất khẩu, chủ yếu từ khối FDI và tham gia chuỗi giá trị toàn cầu, một trong những yêu cầu đặt ra đối với Việt Nam là tăng cường hội nhập và kết nối thị trường nội địa để thúc đẩy sự phát triển liên tục và thịnh vượng chung cũng như để đảm bảo rằng bất kỳ sự suy giảm tiềm năng nào trong xuất khẩu đều có thể được bù đắp bởi nhu cầu trong nước cao hơn.

>>> Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2020 đang bỏ lỡ cơ hội

Bình An

[/tintuc]